Τετάρτη, 24 Ιουλίου

Ενοίκια: Εκτόξευση τιμών την τελευταία πενταετία

Με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 7%-10% έχουν αυξηθεί οι τιμές των ενοικίων στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, κατά την διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών. Από το 2017, όταν και ξεκίνησε η ανάκαμψη των ενοικίων και συνολικά της αγοράς ακινήτων, έως και το τέλος του 2022, η μέση αύξηση στο λεκανοπέδιο της Αττικής υπολογίζεται σε 35%, σύμφωνα με σχετική έρευνα του μεσιτικού γραφείου Potamianos Real Estate Group.

Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη αύξηση

Ωστόσο, σε αρκετές περιοχές, η αύξηση είναι ακόμα υψηλότερη. Για παράδειγμα, στον Κολωνό και την Κυψέλη, περιοχές που είχαν καταγράψει σημαντικές απώλειες τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, σήμερα, το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε περίπου 600 – 700 ευρώ/μήνα για ένα ακίνητο επιφάνειας 100 τ.μ. Το ποσό αυτό είναι υψηλότερο κατά 56% σε σχέση με το 2017. Αντίστοιχα, στον Πειραιά, η μέση τιμή αγγίζει τα 7 ευρώ/τ.μ., ή 700 ευρώ για ένα ακίνητο των 100 τ.μ. και είναι αυξημένη κατά 55% έναντι του 2017.
Στα Εξάρχεια, η μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 8,5 ευρώ/τ.μ., όντας 54,5% υψηλότερη από τα 5,5 ευρώ/τ.μ. του 2017, ενώ ξεπερνά πλέον κατά σχεδόν 6% και το αντίστοιχο ενοίκιο που ίσχυε το 2009, δηλαδή την τελευταία χρονιά πριν το ξέσπασμα της κρίσης χρέους στην Ελλάδα. Αντίστοιχη εικόνα παρατηρείται και σε άλλη μια δημοφιλή συνοικία του κέντρου της Αθήνας, το Παγκράτι, όπου η μέση τιμή αγγίζει τα 8,7 ευρώ/τ.μ., ή περίπου 870 ευρώ για 100 τ.μ., έχοντας ξεπεράσει επίσης την επίδοση του 2009 κατά σχεδόν 14%. Έναντι του 2017, η αύξηση του μέσου ενοικίου διαμορφώνεται σε 45%.

Στα βόρεια προάστια, που επίσης αποτελούν δημοφιλείς επιλογές μεταξύ των ελληνικών νοικοκυριών, η εικόνα δεν εμφανίζει ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις. Για παράδειγμα, ένα μέσο ακίνητο της τάξεως των 100 τ.μ., στοιχίζει περίπου 800 – 1.100 ευρώ, ανάλογα με τα ποιοτικά του χαρακτηριστικά και το σημείο που βρίσκεται. Στο Χαλάνδρι, η μέση τιμή αγγίζει τα 8,3 ευρώ/τ.μ., έχοντας σημειώσει αύξηση κατά 38,3% από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2022.

Μονόδρομος η ενοικίαση

Το 37% των νοικοκυριών στην Ελλάδα μένει σε σπίτι που νοικιάζει.

Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, οι αυξήσεις αυτές έχουν συμπιέσει σημαντικά την αγοραστική δύναμη πολλών νοικοκυριών, η οποία είναι ούτως ή άλλως χαμηλότερη σε σχέση με την περίοδο πριν την οικονομική κρίση, λόγω της μείωσης των εσόδων τους, την αύξηση της φορολογίας και του κόστους ζωής (π.χ. αγορά ειδών πρώτης ανάγκης κλπ). Υπολογίζεται ότι το 37% των νοικοκυριών στην Ελλάδα μένει σε σπίτι που νοικιάζει, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Μάλιστα, παρά την πρόσφατη πρωτοβουλία της κυβέρνησης με το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», το ποσοστό αυτό δύσκολα θα διαφοροποιηθεί, καθώς οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές παραμένουν αποκλεισμένοι από την απόκτηση κατοικίας, τόσο λόγω του αυξημένου κόστους δανεισμού και των αυστηρών κριτηρίων δανειοδότησης, όσο και λόγω της σημαντικής αύξησης και των τιμών πώλησης κατοικιών, καθώς σε πολλά σημεία της Αττικής, η άνοδος ξεπερνά το 100% έναντι του 2017.

Αυτό σημαίνει ότι η ενοικίαση αποτελεί μονόδρομο για την συντριπτική πλειονότητα των νέων νοικοκυριών, που δεν διαθέτουν κάποιο ιδιόκτητο ακίνητο. Έτσι, η νέα ζήτηση που εκδηλώνεται για την ενοικίαση διαμερισμάτων παραμένει σε υψηλό επίπεδο, τη στιγμή που το απόθεμα των προς ενοικίαση ακινήτων, δεν αναπληρώνεται με τον ίδιο ρυθμό. Η ανισορροπία αυτή γεννά την αύξηση των τιμών και την διατήρησή τους σε αυτό το επίπεδο.

Αποχωρούν από τη βραχυχρόνια μίσθωση

Η αναβάθμιση των προδιαγραφών μεταφράστηκε και σε υψηλότερες ζητούμενες τιμές ενοικίασης.

Ένας ακόμα παράγοντας που έχει ωθήσει τις τιμές των ενοικίων προς τα πάνω είναι και η διαφοροποίηση των χαρακτηριστικών του αποθέματος των προσφερόμενων ακινήτων για ενοικίαση. Μετά το ξέσπασμα της πανδημίας, οι ιδιοκτήτες αρκετών διαμερισμάτων επέλεξαν να αποχωρήσουν από την βραχυχρόνια μίσθωση, επιλέγοντας να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους με μακροχρόνια συμβόλαια. Η τάση αυτή παρατηρήθηκε περισσότερο σε περιοχές του ευρύτερου κέντρου, δηλαδή όχι σε συνοικίες που βρίσκονται κοντά σε δημοφιλή τουριστικά αξιοθέατα. Περιοχές, όπως οι Αμπελόκηποι, η Καλλιθέα, η Νέα Σμύρνη, τα Σεπόλια, η Κυψέλη, τα Κάτω Πατήσια. Ακόμα πιο έντονο ήταν το σχετικό φαινόμενο και σε άλλα σημεία, όπως το Ψυχικό και τα βόρεια προάστια, όπου οι ιδιοκτήτες είχαν αρχίσει να συνειδητοποιούν, ακόμα και πριν την έλευση της πανδημίας, ότι η εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν ήταν και η πλέον ενδεδειγμένη επιλογή, καθώς η ζήτηση και η πληρότητα ήταν αισθητά χαμηλότερη, όπως επίσης και οι τιμές/διανυκτέρευση.

Έτσι, από το 2020 και μετά άρχισαν να επιστρέφουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, αρκετά ακίνητα τα οποία ήταν πλήρως ανακαινισμένα, εξοπλισμένα και συχνά κι επιπλωμένα. Η αναβάθμιση αυτή των προδιαγραφών των κατοικιών μεταφράστηκε και σε υψηλότερες ζητούμενες τιμές ενοικίασης, ακόμα και κατά 15-20% σε σχέση με άλλα ακίνητα, χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών.

Στην Ελλάδα το υψηλότερο κόστος στέγασης σε σχέση με τα εισοδήματα.

Κάπως έτσι, με βάση τα στοιχεία της Eurostat, όσοι νοικιάζουν ακίνητο στην Ελλάδα, υποχρεώνονται να δαπανούν περίπου το 75%-80% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για την κάλυψη των αναγκών που απορρέουν από την κατοικία τους (ενοίκιο, ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση και κοινόχρηστα). Έτσι, σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Διανέοσις, η Ελλάδα διαθέτει σήμερα το υψηλότερο κόστος στέγασης σε σχέση με τα εισοδήματα.

Αυτό εξηγείται τόσο από την αύξηση των ενοικίων, αλλά κι επειδή, σύμφωνα με την Διανέοσις, από το 2009 μέχρι το 2014 οι Έλληνες έχασαν περισσότερο από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Μέχρι σήμερα, ένα μικρό μόνο ποσοστό από τις απώλειες αυτές, έχει αναπληρωθεί, ιδίως αν υπολογιστούν και οι πρόσφατες απώλειες από τον πληθωρισμό και το κύμα ακρίβειας, ιδίως στην αγορά τροφίμων. «Την ίδια περίοδο, οι τουρίστες στις πόλεις και στα νησιά αυξάνονταν. Οι ιδιοκτήτες βρήκαν νέες επιλογές εκμετάλλευσης των ακινήτων τους, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες επηρέασαν με τη σειρά τους τις τιμές και τα ενοίκια», αναφέρει η Διανέοσις.

Πηγή: ”Η ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ”